ARTICLE PARLA DI CASA MARS 2021
ACHETER LA NUE- PROPRIÉTÉ D'UN BIEN : STRATEGIE IDEALE POUR VALORISER SON PATRIMOINE
La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?
On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :
- l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
- le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à une tierce personne.
Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps : 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère.
Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.
Devenir nu-propriétaire :quels en sont les avantages et inconvénients?
Les avantages de l’achat en nue-propriété sont multiples.
Son premier avantage est de vous permettre d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisque vous ne bénéficierez pas de l’usufruit dans l’immédiat, mais seulement de sa nue-propriété, une décote sur le prix du bien vous est accordée, pouvant aller de 30 % à 50 %.
Par ailleurs, durant toute la période de nue-propriété, les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l' usufruitier,qu'il s'agisse des parties privatives comme communes.La plupart du temps L'USUFRUITIER est un bailleur social.
En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez à prendre en charge que les grosses réparations, telles qu’énumérées à l’article 606 du code civil
L’inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l’usufruit.
Ainsi, l’achat d’un bien en nue-propriété se distingue de l’investissement locatif, puisque vous ne pourrez pas escompter percevoir des loyers afin de rembourser un emprunt immobilier.
Statut de nu-propriétaire : quelle fiscalité ?
En ce qui concerne les impôts locaux, vous n’avez pas, en tant que nu-propriétaire, à vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, toutes deux à la charge de l’usufruitier.
Par ailleurs, si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété.
Enfin, si vous devenez nu-propriétaire d’un bien, celui-ci n’intègre pas votre patrimoine immobilier qui détermine votre assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Exemple de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière pour un contribuable nu-propriétaire
En 2020, vous êtes propriétaire de 3 biens immobiliers :
- Votre résidence principale, en pleine propriété, valant 400.000 € et bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 %. Sa valeur à déclarer s’établit donc à 280.000 €.
- Une résidence secondaire, en pleine propriété, valant 600.000 € et ne bénéficiant d’aucun abattement.
- Un bien acquis en nue-propriété, valant 500.000 €, non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Ainsi, la valeur de l’ensemble de votre patrimoine immobilier s’élève à 880.000 €, alors que l'impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros.
Vous n’êtes donc pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.
LA NUE PROPRIÉTÉ POUR QUI ?
Cette stratégie est particulièrement pertinente dans certains cas :
-C'est un très bon complément de retraite .Vous êtes en activité professionnelle, Vous n'avez pas besoin de loyerspendant les 15 prochaines années ( très adapté pour des personnes ayant 45 ou 50 ans) qui souhaitent avoir un complément de revenus à leur départ en retraite .
-Vous disposez d'un capital , vous achetez immédiatement un bien à un prix bien infèrieur à sa valeur réelle pour le louer ensuite ou pour l'habiter tout simplement dans le cadre d'une résidence secondaire.
-Vous payez l'impot sur la fortune immobilière : la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI.
-Vous avez un bénéfice foncier : souvent acquis à crédit, les intérêts d’emprunt du bien acheté en nue-propriété viennent en déduction du bénéfice foncier d’un ou de d'autres biens.
-Plus value foncière . Vous achetez certes sans contrepartie locative mais pour un bien que vous êtes certain de récupérer à une date précise , entrenu, remis en état et normalement à une valeur bien supèrieure .
- En cas de revente du bien, le prix de référence pour le calcul de la plus value immobilière est la différence entre le prix d’acquisition d’un bien immobilier et son prix de revente. L’avantage de cette forme d’investissement est d’acheter à un prix minoré un bien en nue-propriété et de revendre à un prix à hauteur de la pleine propriété. Cependant la plus-value n’est taxée qu’à hauteur de la différence entre la valeur en pleine propriété de l’achat et de la revente. Ce qui en fait un nouvel avantage fiscal, qui augmente la rentabilité de ce produit d’investissement.
RECAPITULATIF
CHRISTINE GENTILI
CABINET CGPI
CONSEILLER en GESTION de PATRIMOINE certifié
DIAMANT 2 PLACE DE GAULLE 20000 AJACCIO
TEL :04 95 20 71 97 / 06 25 40 71 22 site : cgpi-ajaccio.com